Quando si firma un contratto di compravendita immobiliare è fondamentale leggere con attenzione ogni clausola. Nei moduli predisposti da agenzie immobiliari, imprese o altri professionisti possono infatti comparire condizioni particolarmente gravose per una delle parti. In alcuni casi si può parlare di clausole vessatorie. Ma cosa sono esattamente? Quando una clausola può essere considerata vessatoria e, soprattutto, cosa si può fare per eliminarla o farne dichiarare l'inefficacia? La risposta dipende innanzitutto dal tipo di contratto e dai soggetti che lo hanno sottoscritto. La disciplina, infatti, cambia se la compravendita avviene tra privati oppure tra un professionista e un consumatore.
Cosa sono le clausole vessatorie
In termini generali, una clausola vessatoria è una previsione contrattuale che può determinare un significativo squilibrio nei diritti e negli obblighi delle parti a danno di una di esse. Non significa, però, che qualsiasi condizione economicamente svantaggiosa sia automaticamente vessatoria.
Lo squilibrio che rileva giuridicamente riguarda soprattutto la posizione contrattuale delle parti e la distribuzione dei loro diritti e obblighi. Un esempio può essere una clausola che attribuisce al venditore un ampio diritto di recedere dal contratto, imponendo invece all'acquirente una pesante penale in caso di recesso. Altri casi possono riguardare limitazioni della responsabilità, rinnovi automatici particolarmente gravosi, penali sproporzionate o condizioni che rendono eccessivamente difficile per una delle parti far valere i propri diritti.
Clausole vessatorie e compravendita immobiliare: quale legge si applica?
Prima di stabilire se una clausola sia vessatoria bisogna capire chi ha firmato il contratto. La situazione è diversa quando la compravendita avviene tra due privati rispetto al caso in cui un consumatore acquisti un immobile da un professionista.
Contratto tra privati
Nei contratti conclusi mediante condizioni generali predisposte da una parte trova applicazione, tra l'altro, l'articolo 1341 del Codice civile. Il secondo comma prevede che alcune specifiche condizioni particolarmente gravose, come limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o clausole compromissorie, debbano essere oggetto di specifica approvazione per iscritto quando ricorrono i presupposti previsti dalla norma. È il meccanismo che comunemente viene definito della doppia firma. Attenzione, però: la doppia firma non significa che ogni clausola svantaggiosa diventi automaticamente valida o invalida. Bisogna verificare il contenuto concreto della clausola e le caratteristiche del contratto.
Contratto tra professionista e consumatore
Quando un consumatore conclude un contratto con un professionista, entra in gioco il Codice del Consumo, in particolare gli articoli 33 e seguenti. In questo caso la tutela è più incisiva. Una clausola può essere considerata abusiva quando, nonostante la buona fede, determina a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. Le clausole abusive sono soggette alla disciplina della nullità prevista dal Codice del Consumo e, in linea generale, la loro invalidità non comporta necessariamente la nullità dell'intero contratto.
Quali possono essere le clausole vessatorie in una compravendita immobiliare?
Non esiste un elenco valido per qualsiasi contratto. Alcune situazioni, tuttavia, meritano particolare attenzione. Tra le clausole che possono presentare criticità troviamo:
- limitazioni particolarmente ampie della responsabilità del venditore;
- penali manifestamente sproporzionate;
- facoltà di recesso attribuite esclusivamente a una delle parti;
- obblighi particolarmente gravosi imposti al consumatore;
- clausole che rendono eccessivamente difficile esercitare un diritto;
- rinnovi automatici accompagnati da termini di disdetta particolarmente penalizzanti;
- clausole che stabiliscono un foro diverso da quello previsto dalla legge nei rapporti con il consumatore;
- condizioni che consentono al professionista di trattenere somme versate dal consumatore in situazioni nelle quali quest'ultimo non riceve una tutela equivalente in caso di inadempimento.
La semplice presenza di una di queste condizioni, tuttavia, non consente da sola di dichiarare automaticamente nulla la clausola. È necessario esaminare il contratto nel suo complesso e verificare quale disciplina sia applicabile.
La doppia firma elimina una clausola vessatoria?
È uno degli equivoci più frequenti. Nel caso previsto dall'articolo 1341 del Codice civile, la specifica approvazione scritta serve a rendere efficaci determinate clausole contenute nelle condizioni generali di contratto. Ma nei rapporti tra professionista e consumatore la questione è diversa. La semplice firma del consumatore non trasforma automaticamente in valida una clausola che il Codice del Consumo considera abusiva. Occorre verificare, tra l'altro, se la clausola sia stata effettivamente oggetto di una trattativa individuale e se ricorrano le condizioni previste dalla normativa. Per questo motivo non bisogna limitarsi a controllare se in fondo al contratto compare una seconda firma.
Come si può eliminare una clausola vessatoria prima di firmare?
La soluzione più semplice è intervenire prima della conclusione del contratto. Se una clausola appare eccessivamente sbilanciata, è possibile chiedere alla controparte di modificarla o eliminarla. È consigliabile che ogni modifica sia riportata direttamente nel contratto e sottoscritta dalle parti secondo le modalità appropriate. È inoltre molto importante conservare la documentazione relativa alla trattativa: e-mail, messaggi, versioni precedenti del contratto e proposte di modifica possono essere utili per dimostrare che una determinata condizione è stata effettivamente discussa.
Questo aspetto può assumere particolare importanza quando si discute dell'esistenza di una vera trattativa individuale.
E se il contratto è già stato firmato?
La firma del contratto non significa necessariamente che qualsiasi clausola sia incontestabile. Se una condizione contrattuale è potenzialmente abusiva o inefficace, occorre prima di tutto stabilire quale sia la disciplina applicabile. Nei rapporti con i consumatori, il Codice del Consumo prevede una specifica tutela contro le clausole abusive. La relativa nullità opera a vantaggio del consumatore e, in linea generale, riguarda la singola clausola senza travolgere necessariamente il resto del contratto. In una situazione concreta è quindi opportuno evitare di limitarsi a inviare una generica contestazione. Bisogna individuare con precisione la clausola, spiegare perché si ritiene illegittima e valutare le conseguenze sul contratto.
Come contestare una clausola vessatoria
La procedura da seguire dipende dal caso concreto. Un primo passo può consistere nell'inviare alla controparte una comunicazione formale con cui si contesta l'applicazione della clausola e si chiede di non darvi esecuzione. Nella comunicazione è opportuno indicare:
- quale clausola viene contestata;
- quale comportamento della controparte si ritiene illegittimo;
- le ragioni della contestazione;
- l'eventuale normativa applicabile;
- la richiesta concreta che si intende formulare.
Quando sono in gioco somme importanti, come caparra, penali, provvigioni o il trasferimento di un immobile, è consigliabile far verificare il contratto da un avvocato o da un notaio, prima di assumere iniziative che potrebbero avere conseguenze sulla compravendita.
Clausola vessatoria e caparra: attenzione alle conseguenze
Nelle compravendite immobiliari uno dei punti più delicati riguarda la caparra confirmatoria.
Una clausola che stabilisce cosa accade se una delle parti non adempie deve essere letta insieme alle norme del Codice civile e alle altre disposizioni contenute nel contratto. Non bisogna quindi confondere automaticamente una penale, una caparra confirmatoria e una provvigione dell'agenzia immobiliare: sono istituti differenti e producono conseguenze diverse. Prima di rinunciare all'acquisto o rifiutare una richiesta di pagamento è quindi fondamentale capire esattamente quale obbligazione è prevista dal contratto.
Clausole vessatorie nel contratto dell'agenzia immobiliare
Un discorso particolare riguarda l'incarico conferito a un'agenzia immobiliare. Nei moduli di mediazione possono comparire clausole relative, ad esempio, all'esclusiva, alla durata dell'incarico, al rinnovo, alle penali o al pagamento della provvigione in determinate circostanze. Il fatto che una clausola sia particolarmente favorevole all'agenzia non significa automaticamente che sia vessatoria. Bisogna verificare il contenuto concreto della previsione e, soprattutto, se il rapporto rientra nella disciplina dei contratti tra professionista e consumatore. Anche l'eventuale diritto dell'agente alla provvigione dopo la scadenza dell'incarico deve essere valutato caso per caso. Può essere rilevante, ad esempio, verificare se la successiva vendita sia effettivamente riconducibile all'attività svolta dal mediatore durante l'incarico e quali limiti temporali siano stati stabiliti nel contratto.
Clausole vessatorie: si possono “annullare”?
Dal punto di vista tecnico è preferibile parlare di nullità o inefficacia della clausola, a seconda della situazione, piuttosto che utilizzare genericamente il termine annullamento. La differenza non è soltanto terminologica: nullità e annullabilità sono istituti giuridici differenti e hanno presupposti e conseguenze diverse. Per capire cosa fare occorre quindi analizzare:
- il tipo di contratto;
- chi sono le parti;
- se una delle parti agisce come professionista e l'altra come consumatore;
- il testo preciso della clausola;
- le modalità con cui il contratto è stato predisposto e sottoscritto;
- l'eventuale trattativa individuale;
- le conseguenze che la clausola produce concretamente.
Cosa fare prima di firmare una compravendita immobiliare
La prevenzione rimane la soluzione migliore. Prima di firmare una proposta d'acquisto, un preliminare o un altro documento relativo alla compravendita è opportuno leggere attentamente anche le condizioni generali e gli eventuali allegati. In particolare, bisogna controllare:
- penali;
- caparra;
- condizioni sospensive;
- termini per il rogito;
- responsabilità delle parti;
- modalità di recesso;
- provvigione dell'agenzia;
- eventuali rinnovi;
- clausole sulla risoluzione delle controversie;
- eventuali richiami ad altri documenti contrattuali.
Non bisogna avere timore di chiedere una modifica prima della firma. Un contratto immobiliare non dovrebbe essere considerato un documento “intoccabile”: le condizioni possono essere negoziate nei limiti consentiti dalla legge.
Conclusioni
Le clausole vessatorie nella compravendita immobiliare meritano particolare attenzione perché possono incidere significativamente sui diritti e sugli obblighi delle parti. La presenza di una clausola gravosa, però, non significa automaticamente che essa sia nulla. La valutazione deve essere fatta alla luce del tipo di contratto, dei soggetti coinvolti e della normativa applicabile. Nei contratti tra professionista e consumatore assume particolare importanza la disciplina del Codice del Consumo, mentre nei contratti predisposti mediante condizioni generali tra altri soggetti può trovare applicazione, nei casi previsti, l'articolo 1341 del Codice civile e il relativo requisito della specifica approvazione scritta. Se il contratto è già stato firmato, la clausola può comunque essere contestabile in presenza dei presupposti di legge. Prima di agire, soprattutto quando sono coinvolti un immobile, una caparra o somme rilevanti, è però fondamentale far esaminare il testo integrale del contratto e la clausola specifica da un professionista. In materia immobiliare, infatti, una sola parola può cambiare in modo significativo gli effetti giuridici di una clausola.
