Il controllo del patrimonio immobiliare italiano entra in una nuova fase. L’Agenzia delle Entrate sta rafforzando le attività di verifica sugli immobili che potrebbero non essere correttamente registrati negli archivi catastali, utilizzando anche strumenti tecnologici avanzati come immagini aeree, cartografie digitali e intelligenza artificiale.
Sono circa 20mila le comunicazioni di compliance catastale già inviate o in fase di invio ai proprietari di edifici o parti di fabbricati che, sulla base delle verifiche effettuate, potrebbero presentare anomalie rispetto ai dati presenti in Catasto.
La campagna di controllo dovrebbe proseguire fino al completamento delle attività previste entro la fine del 2026.
Controlli catastali sempre più tecnologici
L'iniziativa si inserisce nel più ampio programma di ricognizione del patrimonio immobiliare italiano. L'obiettivo dell'Agenzia delle Entrate è confrontare ciò che risulta dalle banche dati catastali con la situazione effettivamente presente sul territorio.
Per effettuare questo confronto vengono utilizzati diversi strumenti, tra cui la cartografia catastale e le ortofoto, cioè fotografie aeree geo referenziate che consentono di analizzare gli edifici presenti sul territorio.
L'attività non riguarda esclusivamente i cosiddetti immobili fantasma, vale a dire fabbricati completamente assenti dalle banche dati catastali. Le verifiche possono infatti evidenziare anche interventi edilizi o modifiche che non risultano correttamente aggiornati negli archivi.
Tra le possibili situazioni oggetto di controllo rientrano, ad esempio:
- la realizzazione di nuovi piani;
- la trasformazione di una mansarda in spazio abitativo;
- ampliamenti della superficie dell'edificio;
- interventi di sopraelevazione;
- box, garage, depositi e altre pertinenze non correttamente censite.
Il confronto tra la rappresentazione catastale e le immagini del territorio permette quindi di individuare eventuali differenze che possono successivamente essere sottoposte a verifica.
Il ruolo dell'intelligenza artificiale nei controlli del Catasto
Una delle novità più rilevanti è rappresentata dall'utilizzo dell'intelligenza artificiale nell'analisi delle informazioni disponibili.
L'AI può essere impiegata per elaborare rapidamente grandi quantità di immagini e dati, facilitando l'individuazione di situazioni che meritano un approfondimento da parte degli uffici.
Questo, però, non significa che l'intelligenza artificiale stabilisca automaticamente che un immobile sia irregolare.
Le anomalie individuate attraverso gli strumenti tecnologici costituiscono infatti un elemento da sottoporre a ulteriori verifiche. Spetta agli uffici competenti esaminare la documentazione disponibile e confrontarla con le informazioni presenti nelle banche dati, così da stabilire se esista realmente una difformità catastale.
L'utilizzo dell'AI rappresenta quindi soprattutto uno strumento di supporto per rendere più rapida ed efficace l'attività di individuazione delle possibili anomalie.
Mappato circa il 96% del territorio italiano
Le dimensioni dell'operazione sono particolarmente ampie. Secondo quanto indicato nel Documento programmatico di finanza pubblica, la mappatura del territorio nazionale è stata completata in 95 province e risulta avviata in altre quattro.
La copertura complessiva raggiunge circa il 96% del territorio italiano.
Il programma punta a concludere le attività entro la fine del 2026, con l'obiettivo di disporre di una rappresentazione sempre più aggiornata del patrimonio edilizio nazionale.
Le informazioni raccolte potranno essere utilizzate anche per successive attività di controllo, comprese quelle relative a situazioni che non riguardano necessariamente l'esistenza stessa dell'immobile, ma le sue caratteristiche, la consistenza o la corretta classificazione catastale.
Lettera di compliance catastale: cosa deve fare il proprietario
La ricezione di una lettera di compliance catastale può generare preoccupazione, ma è importante chiarire che questo tipo di comunicazione non equivale a una cartella esattoriale e non determina automaticamente l'applicazione di una sanzione.
La comunicazione ha principalmente una funzione informativa e invita il proprietario a verificare la propria situazione catastale.
Se dall'analisi emergesse effettivamente una difformità, il contribuente può essere chiamato a effettuare gli adempimenti necessari per aggiornare i dati relativi all'immobile.
Prima di procedere, è comunque opportuno verificare attentamente la situazione. L'anomalia segnalata potrebbe infatti essere già stata regolarizzata oppure essere collegata a una pratica catastale ancora in fase di lavorazione.
Il proprietario può quindi controllare, tra le altre cose:
- se la modifica dell'immobile sia già stata dichiarata;
- se sia stata presentata una pratica catastale non ancora definita;
- se la segnalazione possa essere riconducibile a un'errata interpretazione delle immagini aeree;
- se i dati utilizzati per il controllo siano effettivamente riferibili all'immobile interessato.
La finalità della comunicazione è dunque favorire una regolarizzazione spontanea della posizione, prima che possano essere avviate attività di controllo più approfondite.
Perché è importante avere dati catastali aggiornati
La corretta registrazione di un immobile non rappresenta soltanto un adempimento formale.
Le informazioni presenti nel Catasto sono infatti utilizzate in diversi procedimenti fiscali e amministrativi e sono collegate, tra gli altri elementi, alla rendita catastale.
I dati catastali possono assumere rilevanza in ambiti come le imposte sugli immobili, le compravendite e le successioni.
Di conseguenza, quando un fabbricato non è censito oppure presenta caratteristiche catastali che non corrispondono più alla situazione reale, possono emergere differenze rispetto alla base informativa utilizzata per gli adempimenti fiscali.
Per questo motivo è importante mantenere aggiornata la posizione catastale ogni volta che vengono effettuate modifiche che incidono sulle caratteristiche o sulla consistenza dell'immobile.
Controlli anche sulle case interessate dai bonus edilizi
L'attività di verifica dell'Agenzia delle Entrate interessa anche gli immobili che sono stati oggetto di interventi edilizi agevolati attraverso i bonus fiscali.
In particolare, sono sottoposti ad attenzione gli edifici interessati, a partire dal 2019, da interventi di efficientamento energetico o di miglioramento strutturale realizzati usufruendo, totalmente o parzialmente, di risorse pubbliche.
Anche in questo caso l'obiettivo è verificare che le eventuali modifiche apportate agli immobili siano state correttamente riflesse nelle informazioni catastali.
Nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate lettere di compliance catastale relative a circa 21.600 immobili coinvolti in questo tipo di controlli.
Nel 2025 circa 70mila variazioni catastali spontanee
L'attività di controllo, avviata all'inizio del 2025, ha prodotto effetti anche sul comportamento dei proprietari.
Molti contribuenti hanno infatti scelto di verificare autonomamente la propria situazione catastale e di intervenire, quando necessario, per aggiornarla.
Nel corso del 2025 sono state presentate spontaneamente dichiarazioni di variazione catastale riguardanti circa 70mila immobili che avevano beneficiato di bonus edilizi.
Il dato rappresenta un incremento del 25% rispetto al 2024.
La crescita delle regolarizzazioni spontanee mostra quindi come le attività di verifica e le comunicazioni dell'amministrazione possano spingere i proprietari a controllare preventivamente la propria posizione e, quando necessario, a correggere i dati catastali.
Cosa cambia per i proprietari di immobili
L'intensificazione dei controlli rende sempre più importante verificare che la situazione reale dell'immobile sia coerente con quella risultante dalle banche dati catastali.
La presenza di una comunicazione di compliance non significa automaticamente che il proprietario abbia commesso un'irregolarità. La lettera rappresenta piuttosto un invito a verificare i dati e a chiarire eventuali discrepanze.
Mappe catastali, immagini aeree e strumenti di intelligenza artificiale consentono oggi all'amministrazione di effettuare controlli su una scala molto più ampia rispetto al passato. L'obiettivo è costruire una fotografia sempre più precisa del patrimonio immobiliare italiano e individuare le situazioni che necessitano di un aggiornamento.
Per chi riceve una comunicazione, la prima cosa da fare è quindi verificare attentamente la posizione dell'immobile e confrontare quanto indicato nella lettera con la documentazione disponibile. Se viene confermata una difformità, sarà necessario valutare con un professionista abilitato gli eventuali adempimenti catastali da effettuare.
La campagna di mappatura dovrebbe proseguire fino alla fine del 2026, quando l'Agenzia delle Entrate punta ad avere una fotografia ancora più completa e aggiornata del patrimonio edilizio nazionale.
