Acquistare una casa è una delle decisioni economiche più importanti. Proprio per questo, conoscere i diritti dell’acquirente prima del rogito è fondamentale per evitare sorprese, verificare che l’immobile sia regolare e arrivare alla firma dell’atto definitivo con tutte le necessarie garanzie. Prima del rogito notarile, il compratore può effettuare una serie di controlli sulla situazione urbanistica, catastale, ipotecaria e condominiale dell’immobile. Può inoltre chiedere di esaminare la documentazione necessaria, verificare gli obblighi assunti dal venditore nel preliminare e, quando emergono problemi, adottare gli strumenti previsti dalla legge e dal contratto. Vediamo quali sono i principali diritti del compratore di una casa prima del rogito, quali documenti controllare e cosa fare se emergono irregolarità.
Quali sono i diritti dell’acquirente in una compravendita immobiliare
I diritti dell’acquirente non si concentrano esclusivamente nel momento della firma del rogito. Una parte importante delle tutele opera già durante la fase che precede il trasferimento della proprietà. Tra i principali diritti dell’acquirente di un immobile rientrano:
- verificare la situazione giuridica dell’immobile, compresa l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli;
- esaminare la documentazione urbanistica e catastale necessaria per verificare la regolarità dell’immobile;
- conoscere la provenienza dell’immobile e verificare che il venditore abbia la disponibilità giuridica per venderlo;
- ricevere l’immobile nelle condizioni concordate nel contratto;
- beneficiare delle garanzie previste dalla legge per evizione e vizi;
- verificare la situazione delle spese condominiali;
- chiedere che eventuali obblighi a carico del venditore siano adempiuti prima del rogito;
- scegliere liberamente il notaio di fiducia;
- chiedere di esaminare preventivamente la documentazione e, per quanto possibile, la bozza dell'atto definitivo.
Questi diritti diventano particolarmente importanti quando, durante i controlli che precedono il rogito, emergono irregolarità o circostanze diverse da quelle concordate.
Cosa controllare prima del rogito
Prima di arrivare alla firma dell’atto definitivo è opportuno effettuare una verifica complessiva dell’immobile. Non è sufficiente controllare soltanto la planimetria catastale: la situazione catastale, urbanistica, ipotecaria e condominiale deve essere esaminata nel suo insieme.
Verifica di ipoteche e pignoramenti
Uno dei controlli più importanti riguarda la situazione dei registri immobiliari. Attraverso le ispezioni ipotecarie è possibile verificare la presenza di formalità come:
- ipoteche;
- pignoramenti;
- domande giudiziali;
- sequestri;
- altri vincoli o diritti che possono incidere sull’immobile.
La presenza di un’ipoteca non significa necessariamente che la compravendita non possa essere conclusa. È però necessario stabilire come e quando il vincolo verrà cancellato. In presenza di un mutuo del venditore, ad esempio, le parti possono concordare con il notaio le modalità per utilizzare una parte del prezzo destinata all'estinzione del debito e alla cancellazione dell'ipoteca. Il punto fondamentale per l'acquirente è evitare di corrispondere integralmente il prezzo senza avere adeguate garanzie sulla liberazione dell'immobile dai vincoli che devono essere eliminati.
Conformità catastale e regolarità urbanistica
Un altro controllo fondamentale riguarda la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile, i dati catastali e i titoli edilizi. È importante distinguere tra conformità catastale e regolarità urbanistico-edilizia: sono verifiche diverse e una planimetria catastale conforme non dimostra, da sola, la piena regolarità edilizia dell’immobile. Per questo motivo, quando necessario, è opportuno incaricare un tecnico abilitato affinché confronti lo stato di fatto con la documentazione comunale e catastale. Se vengono riscontrate difformità, prima del rogito è possibile concordare con il venditore le modalità per regolarizzare la situazione, quando la legge lo consente. L’acquirente dovrebbe evitare di limitarsi a una rassicurazione verbale del venditore o dell’intermediario: le eventuali irregolarità devono essere individuate e gestite prima della firma dell’atto definitivo.
Quali documenti chiedere prima del rogito
Per tutelarsi, l’acquirente dovrebbe ottenere per tempo la documentazione necessaria alla verifica dell’immobile. A seconda delle caratteristiche della casa, possono essere richiesti e controllati:
- atto di provenienza dell’immobile;
- visura catastale aggiornata e, quando utile, storica;
- planimetria catastale;
- titoli edilizi e documentazione urbanistica;
- eventuali pratiche di sanatoria;
- documentazione relativa a CILA, SCIA, permessi di costruire o altri titoli, se presenti;
- documentazione relativa all’agibilità, quando prevista e disponibile;
- APE – Attestato di Prestazione Energetica;
- documentazione relativa agli impianti, quando disponibile e necessaria;
- regolamento condominiale;
- ultimi verbali delle assemblee condominiali;
- attestazione dell’amministratore sulla situazione dei pagamenti condominiali;
- eventuale documentazione relativa a lavori straordinari deliberati o programmati.
Non tutti i documenti hanno la stessa funzione e non tutti sono sempre necessari nello stesso modo. La documentazione da acquisire deve essere valutata anche in relazione alla tipologia dell’immobile e alla situazione concreta.
Spese condominiali: cosa deve sapere l’acquirente
Le spese condominiali sono un aspetto da non sottovalutare prima del rogito. L’acquirente dovrebbe chiedere all’amministratore una situazione aggiornata dei pagamenti e verificare gli ultimi verbali assembleari, prestando particolare attenzione a eventuali:
- morosità;
- lavori straordinari;
- delibere già approvate;
- contenziosi condominiali;
- spese ancora da ripartire.
L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede, in determinate condizioni, una responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per i contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. Per questo motivo, prima del rogito è opportuno chiarire contrattualmente la ripartizione delle spese e acquisire la documentazione dell’amministratore. Particolare attenzione deve essere riservata alle spese straordinarie: per stabilire chi debba sostenerle non basta guardare la data in cui viene effettuato il pagamento. È necessario considerare anche il momento in cui la spesa è stata deliberata e gli accordi eventualmente contenuti nel preliminare o nel rogito.
Cosa succede se emergono irregolarità prima del rogito
Cosa può fare il compratore se, dopo aver firmato il preliminare, scopre che l’immobile presenta problemi? La risposta dipende dalla natura dell’irregolarità, da ciò che è stato previsto nel preliminare e dalla gravità dell'inadempimento. Non è corretto affermare che l'acquirente possa sempre e automaticamente sospendere il pagamento o recedere dal contratto per qualsiasi difformità. In concreto, può essere necessario:
- chiedere al venditore di regolarizzare la situazione;
- stabilire un termine per l’adempimento;
- modificare gli accordi contrattuali;
- prevedere garanzie specifiche nel rogito;
- rinviare la stipula fino alla soluzione del problema;
- nei casi più gravi, valutare la risoluzione del contratto e le eventuali conseguenze previste dalla legge e dal preliminare.
Prima di assumere iniziative come il rifiuto di stipulare il rogito o la richiesta di restituzione della caparra, è quindi prudente far esaminare il preliminare e la documentazione da un professionista.
Caparra confirmatoria: quali tutele ha l’acquirente
La caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile, può rappresentare una tutela importante per il compratore. Se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l’altra parte può, nei casi previsti dalla legge, recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. L’acquirente, tuttavia, non deve confondere questa facoltà con un diritto automatico applicabile a qualsiasi problema emerso prima del rogito. La possibilità di recedere e chiedere il doppio della caparra dipende infatti dall’esistenza di un inadempimento imputabile e sufficientemente rilevante, oltre che dal contenuto concreto degli accordi sottoscritti. In alternativa al recesso, in determinate circostanze può essere possibile chiedere giudizialmente l’adempimento del contratto, compreso il trasferimento della proprietà ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile, oltre alle eventuali conseguenze risarcitorie.
Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: attenzione alla differenza
Le due figure non devono essere confuse. La caparra confirmatoria ha una funzione di garanzia rispetto all’adempimento del contratto. La caparra penitenziale, prevista dall’articolo 1386 del Codice Civile, è invece collegata all'eventuale esercizio del diritto di recesso quando questo è stato espressamente previsto dalle parti. Prima di stabilire quali conseguenze derivino dal mancato rogito, è quindi indispensabile verificare che tipo di caparra sia stata effettivamente prevista nel preliminare.
Comprare casa con mutuo: quali tutele ha l’acquirente
Quando l’acquisto è subordinato alla concessione di un mutuo, una delle principali forme di tutela consiste nel prevedere nel preliminare una condizione sospensiva legata all’ottenimento del finanziamento. La clausola deve essere formulata con attenzione, specificando possibilmente elementi come:
- importo minimo del mutuo richiesto;
- termine entro cui ottenere la delibera;
- documentazione necessaria per dimostrare l’esito della richiesta;
- conseguenze del mancato ottenimento del finanziamento.
In questo modo è possibile evitare che il mancato finanziamento determini automaticamente un inadempimento dell'acquirente, quando le condizioni previste nel contratto si verificano. È importante, però, non confondere la delibera reddituale della banca con la successiva verifica tecnica e giuridica dell’immobile: l'istituto di credito può effettuare una perizia e ulteriori controlli prima della concessione definitiva del finanziamento.
PIES e informazioni sul mutuo
Prima della conclusione del contratto di credito, il consumatore riceve il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), che consente di confrontare le caratteristiche economiche del mutuo. Nel PIES sono riportate, tra le altre informazioni, le condizioni economiche del finanziamento, il tasso, il TAEG, gli importi e i costi connessi all’operazione. Per chi acquista casa, esaminare attentamente questa documentazione prima della firma è importante per comprendere il costo complessivo del finanziamento.
Chi sceglie il notaio per il rogito?
Nella compravendita immobiliare, la scelta del notaio spetta normalmente all’acquirente, che sostiene in via ordinaria le spese notarili relative all'atto di compravendita e le imposte dovute in relazione all'acquisto, salvo diversi accordi o specifiche disposizioni. Il venditore o l’agenzia immobiliare non possono imporre all’acquirente un determinato notaio. Scegliere il professionista con un certo anticipo permette inoltre al compratore di sottoporre alla sua attenzione la documentazione dell’immobile e di evidenziare eventuali criticità prima della data fissata per il rogito.
L’acquirente può chiedere la bozza del rogito prima di firmare?
Sì. È opportuno chiedere di poter esaminare preventivamente il contenuto dell’atto, soprattutto quando la compravendita presenta elementi particolari. La bozza consente di verificare, tra le altre cose:
- dati catastali;
- provenienza dell’immobile;
- prezzo e modalità di pagamento;
- eventuali ipoteche da cancellare;
- dichiarazioni urbanistiche;
- modalità di consegna dell’immobile;
- eventuali vincoli o servitù;
- accordi relativi a spese condominiali e lavori;
- eventuali somme depositate presso il notaio.
Un controllo preventivo permette di arrivare al rogito con maggiore consapevolezza e di correggere per tempo eventuali inesattezze.
Si può entrare in casa prima del rogito?
L’ingresso nell’immobile prima del rogito non costituisce automaticamente un diritto dell’acquirente. Le parti possono tuttavia concordare una consegna anticipata o un'immissione anticipata nel possesso, disciplinandone con precisione condizioni e responsabilità. È opportuno mettere per iscritto:
- data di consegna delle chiavi;
- finalità dell'accesso;
- responsabilità per eventuali danni;
- pagamento delle utenze;
- spese condominiali;
- eventuali lavori;
- cosa accade se il rogito non viene successivamente concluso.
Particolare prudenza è necessaria quando l’acquirente vuole iniziare lavori prima del trasferimento della proprietà: investire somme significative nell'immobile prima del rogito può esporlo a rischi qualora la compravendita non si perfezioni.
Quando vengono consegnate le chiavi?
La consegna delle chiavi avviene normalmente al momento del rogito, secondo quanto concordato dalle parti. È però possibile prevedere una consegna anticipata oppure differita. Se la consegna avviene dopo il rogito, è consigliabile disciplinare espressamente nel contratto:
- il termine entro cui il venditore deve liberare l’immobile;
- una eventuale penale per il ritardo;
- le condizioni di accesso;
- la gestione delle spese durante il periodo di differimento.
Prima della firma è inoltre consigliabile effettuare un ultimo sopralluogo, per verificare che l’immobile corrisponda a quanto concordato e sia nelle condizioni previste dal contratto.
Trascrizione del preliminare: una tutela importante per l’acquirente
La semplice registrazione del contratto preliminare ha principalmente una funzione fiscale. La trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, invece, offre una tutela ulteriore nei confronti di determinati atti e formalità pregiudizievoli successivi alla trascrizione. In termini pratici, la trascrizione rende opponibile il preliminare ai terzi nei limiti previsti dalla legge e può proteggere l'acquirente, ad esempio, dal rischio che dopo il preliminare il venditore compia determinati atti incompatibili con il futuro acquisto. Per questa ragione, la trascrizione del preliminare può essere particolarmente importante nelle compravendite che prevedono un periodo significativo tra compromesso e rogito.
Come tutelarsi davvero prima del rogito
Conoscere i diritti dell’acquirente è importante, ma ancora più importante è esercitarli nel momento giusto. Prima di versare il saldo del prezzo è consigliabile:
- far controllare il preliminare da un professionista;
- incaricare un tecnico di verificare, quando necessario, la regolarità urbanistico-edilizia;
- controllare la documentazione catastale;
- verificare la situazione ipotecaria;
- ottenere informazioni aggiornate dal condominio;
- controllare eventuali lavori straordinari deliberati;
- verificare l’APE e la documentazione necessaria;
- concordare per iscritto tempi e modalità di consegna dell’immobile;
- effettuare un sopralluogo finale;
- far conoscere al notaio con adeguato anticipo eventuali problematiche emerse.
L’obiettivo non è semplicemente arrivare al rogito, ma arrivare alla firma sapendo esattamente cosa si sta acquistando e quali obblighi rimangono a carico del venditore.
diritti dell’acquirente prima del rogito
Il compratore può rifiutarsi di firmare il rogito se scopre un abuso edilizio?
Dipende dalla natura dell’abuso, dalla sua gravità, dalla possibilità di regolarizzazione e dagli obblighi previsti nel preliminare. Non ogni irregolarità produce automaticamente il diritto di recedere o di rifiutare il rogito senza conseguenze. Prima di assumere una decisione è opportuno far verificare la situazione da un tecnico e da un professionista legale o notarile.
Chi deve pagare la regolarizzazione dell’immobile?
La ripartizione dei costi può dipendere dagli accordi tra le parti e dalla natura dell'intervento. Se il venditore si è obbligato a consegnare o trasferire l’immobile regolare e libero da determinate irregolarità, sarà necessario verificare il contenuto del preliminare e gli obblighi concretamente assunti.
Posso chiedere di vedere i documenti della casa prima del rogito?
Sì, è opportuno acquisire per tempo la documentazione necessaria per effettuare i controlli sull'immobile. La documentazione specifica da esaminare dipende dalle caratteristiche della casa e dalla situazione giuridica e urbanistica.
Se il venditore non vuole più fare il rogito, perdo la caparra?
Non necessariamente. Se si tratta di una caparra confirmatoria e il venditore è inadempiente, l’articolo 1385 del Codice Civile può consentire all’acquirente di recedere e chiedere il doppio della caparra, oppure di utilizzare gli altri rimedi previsti dalla legge. Occorre però valutare concretamente il contratto e l'inadempimento.
Posso scegliere io il notaio?
Sì, nella normale compravendita immobiliare la scelta del notaio spetta all’acquirente. È consigliabile contattarlo con sufficiente anticipo rispetto alla data del rogito.
Posso entrare nella casa prima del rogito?
Solo se il venditore acconsente e le parti disciplinano adeguatamente la consegna anticipata. Non si tratta, in via generale, di un diritto automatico dell'acquirente.
