Un locale commerciale può diventare un’abitazione di meno di 28 mq? Secondo il TAR Liguria sì, anche quando si tratta di un immobile originariamente non residenziale, purché siano rispettati i requisiti previsti dal Decreto Salva Casa.
La trasformazione di un locale commerciale in abitazione sotto i 28 mq può essere possibile grazie alle deroghe introdotte dal Decreto Salva Casa.
A chiarirlo è il TAR Liguria con la sentenza n. 1066/2026, che ha esaminato il caso di un locale commerciale di circa 25 mq destinato a diventare un monolocale.
Il Tribunale ha ritenuto applicabile la disciplina prevista dall’articolo 24 del DPR 380/2001, Testo Unico dell’Edilizia, modificato dal DL 69/2024, anche nel caso di un immobile precedentemente destinato a uso commerciale.
Cambio d’uso da commerciale a residenziale sotto i 28 mq: è possibile?
La risposta fornita dal TAR Liguria è sì, ma a determinate condizioni.
Il Salva Casa consente infatti di derogare alle superfici minime previste per gli alloggi monostanza.
Il DM Sanità 5 luglio 1975 prevede normalmente:
- 28 mq per un alloggio monostanza destinato a una persona;
- 38 mq per un alloggio destinato a due persone.
Con le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, la superficie minima può essere ridotta:
- fino a 20 mq per una persona;
- fino a 28 mq per due persone.
La possibilità di realizzare un monolocale di 20, 22, 25 o 27 mq non è però automatica. Devono essere rispettati i requisiti stabiliti dall'articolo 24 del Testo Unico dell'Edilizia.
Salva Casa e monolocali: quali sono i requisiti
Per utilizzare la deroga alla superficie minima occorre innanzitutto garantire l'adattabilità dell'alloggio, secondo quanto previsto dal DM 236/1989.
In pratica, gli spazi devono poter essere successivamente modificati per consentire l'accessibilità e la fruibilità da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale.
A questo requisito deve aggiungersi una delle condizioni previste dalla normativa.
La prima riguarda interventi di recupero edilizio che interessano l'intero edificio e consentono di migliorare le caratteristiche igienico-sanitarie.
In alternativa, possono essere adottate specifiche soluzioni progettuali che garantiscano condizioni igienico-sanitarie adeguate nell'alloggio.
Tra gli interventi possibili rientrano, quando tecnicamente realizzabili, l'aumento della superficie dell'alloggio e il miglioramento della ventilazione naturale.
Altezza minima: il Salva Casa consente di scendere a 2,40 metri
La deroga introdotta dal Decreto Salva Casa riguarda non soltanto la superficie.
In presenza delle condizioni previste dalla legge, è possibile ridurre anche l'altezza interna minima degli ambienti, fino a 2,40 metri.
Anche in questo caso la riduzione deve essere verificata e asseverata dal professionista incaricato, nell'ambito della valutazione complessiva dei requisiti igienico-sanitari dell'immobile.
Serve l'asseverazione del progettista
Un elemento centrale della procedura è l'asseverazione del progettista.
Il professionista deve verificare e attestare la sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa, compresa la conformità alle condizioni igienico-sanitarie e l'adattabilità dell'alloggio.
Nel caso esaminato dal TAR Liguria, il progetto prevedeva interventi per migliorare il ricambio d'aria, attraverso la modifica dei serramenti e l'aumento della superficie finestrata apribile.
Era inoltre previsto il rispetto delle disposizioni in materia di barriere architettoniche.
Il Salva Casa vale anche per un ex locale commerciale?
È questo uno dei passaggi più importanti della sentenza del TAR Liguria.
Secondo il Comune, la disciplina sulle superfici minime avrebbe dovuto essere interpretata in modo più restrittivo.
Il TAR non ha condiviso questa impostazione.
Secondo i giudici, l'articolo 24 del Testo Unico dell'Edilizia non limita la deroga agli immobili che erano già destinati a uso abitativo.
Il riferimento all'“alloggio monostanza” consente quindi di applicare la disciplina anche quando l'unità immobiliare viene trasformata da locale commerciale a residenziale.
Questo significa che, in presenza di tutti gli altri requisiti, la deroga può essere rilevante anche per un intervento di cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale.
Cambio di destinazione d'uso e immobili storici: cosa ha chiarito il TAR
La sentenza prende in considerazione anche le linee guida del Ministero delle Infrastrutture del 31 gennaio 2025.
Il TAR precisa che il riferimento al recupero dell'edilizia storica non significa che le deroghe siano utilizzabili esclusivamente per edifici storici o per immobili che in passato erano abitazioni.
La disciplina deve quindi essere valutata anche con riferimento agli altri immobili esistenti, sempre nel rispetto delle condizioni previste dall'articolo 24.
Cambio d'uso e carico insediativo: attenzione alle zone a rischio alluvione
Nel caso esaminato c'era anche un'altra questione urbanistica.
L'immobile si trovava infatti in una fascia di inondabilità A, nella quale la normativa territoriale consentiva determinati interventi di ristrutturazione con cambio d'uso soltanto a condizione che non aumentasse il carico insediativo.
Anche sotto questo profilo, il TAR ha ritenuto che l'intervento potesse essere realizzato.
Il passaggio da locale commerciale a monolocale destinato a una persona non determinava infatti, nel caso specifico, un aumento del carico insediativo.
Per stabilirlo, il Tribunale ha considerato i flussi connessi alle due diverse destinazioni.
Il locale commerciale poteva comportare la presenza di addetti, clienti e fornitori, mentre la nuova destinazione residenziale prevedeva un solo abitante.
Il cambio d'uso commerciale-residenziale aumenta sempre il carico urbanistico?
No. Il semplice cambio di destinazione d'uso non comporta necessariamente, in ogni caso, un aumento del carico insediativo.
La valutazione deve essere effettuata caso per caso, considerando le caratteristiche concrete dell'intervento, la destinazione precedente e quella futura e le specifiche norme urbanistiche e territoriali applicabili.
Questo aspetto diventa particolarmente importante negli immobili situati in aree soggette a vincoli idraulici, paesaggistici o urbanistici.
Cosa verificare prima di trasformare un locale commerciale in abitazione
Chi intende effettuare un cambio d'uso da commerciale a residenziale di un locale di piccole dimensioni deve quindi verificare diversi aspetti.
In particolare, occorre controllare:
- la possibilità urbanistica di effettuare il cambio di destinazione d'uso;
- la superficie dell'unità immobiliare;
- la possibilità di applicare le deroghe previste dal Salva Casa;
- l'altezza interna dei locali;
- i requisiti igienico-sanitari;
- l'adattabilità prevista dalla normativa sulle barriere architettoniche;
- la ventilazione e l'illuminazione naturale;
- eventuali vincoli urbanistici, paesaggistici o idraulici;
- l'eventuale aumento del carico insediativo;
- la necessità dell'asseverazione del progettista;
- la disciplina comunale e regionale applicabile al singolo intervento.
Locale commerciale di 25 mq: può diventare un monolocale?
La sentenza del TAR Liguria n. 1066/2026 mostra che un locale commerciale di circa 25 mq può, in linea di principio, essere trasformato in un monolocale, anche se originariamente non aveva destinazione residenziale.
La possibilità concreta dipende però dalla verifica di tutti i requisiti previsti dalla normativa.
Il Salva Casa, quindi, non introduce un'autorizzazione generalizzata a trasformare qualsiasi locale di piccole dimensioni in abitazione: consente una deroga alle superfici minime quando ricorrono le specifiche condizioni previste dall'articolo 24 del Testo Unico dell'Edilizia.
Salva Casa: cosa cambia per i piccoli immobili
La sentenza assume particolare rilievo per i proprietari di negozi, uffici e altri locali di piccole dimensioni che valutano un cambio di destinazione d'uso verso il residenziale.
La possibilità di scendere sotto i 28 mq amplia infatti le situazioni in cui un piccolo immobile può essere valutato per un eventuale utilizzo abitativo.
Resta comunque indispensabile verificare preventivamente la normativa urbanistica locale e tutti i requisiti tecnici e igienico-sanitari richiesti per lo specifico immobile.
In sintesi
Il Decreto Salva Casa consente, a determinate condizioni, di scendere sotto la superficie minima ordinaria di 28 mq per un monolocale destinato a una persona, arrivando fino a 20 mq.
Secondo il TAR Liguria, questa possibilità può essere applicata anche quando l'immobile nasce come locale commerciale e viene trasformato in abitazione.
La deroga richiede però il rispetto delle condizioni previste dall'articolo 24 del DPR 380/2001, tra cui l'adattabilità dell'alloggio, le condizioni igienico-sanitarie e l'asseverazione del progettista.
Il cambio d'uso deve inoltre essere compatibile con gli strumenti urbanistici e con gli eventuali vincoli presenti sull'immobile. Anche il carico insediativo deve essere valutato concretamente e non può essere considerato automaticamente aumentato per il solo fatto che si passa da commerciale a residenziale.
