Quando si acquista casa ricorrendo a un mutuo, non basta valutare il proprio reddito e la capacità di sostenere le rate nel tempo. La banca prende in esame anche le condizioni dell’immobile e la documentazione che ne attesta la regolarità.
Tra i documenti che possono influire sull’approvazione del finanziamento c’è il certificato di agibilità. Anche se la sua assenza non impedisce necessariamente di vendere un immobile, può rappresentare un ostacolo per chi ha bisogno di un mutuo. Molti istituti di credito, infatti, lo richiedono prima di procedere con l’erogazione della somma.
Per questo motivo, prima di firmare un accordo per l’acquisto di una casa, è importante verificare che tutti i documenti siano in ordine e confrontare le proposte delle banche, così da individuare il finanziamento più adatto alle proprie esigenze.
Che cos’è il certificato di agibilità
Il certificato di agibilità è un documento che attesta la presenza delle condizioni necessarie per utilizzare un immobile in sicurezza e nel rispetto dei requisiti previsti dalla normativa. La materia è disciplinata dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001, conosciuto anche come Testo Unico dell’Edilizia.
Oggi l’agibilità viene attestata attraverso la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), presentata da un professionista abilitato entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori, nei casi previsti dalla legge.
In particolare, la documentazione serve a verificare diversi aspetti dell’edificio, tra cui:
- Sicurezza delle strutture: l’immobile deve possedere i requisiti necessari per garantire la stabilità e la sicurezza di chi lo utilizza.
- Funzionamento degli impianti: gli impianti elettrici, idraulici e del gas devono rispettare le disposizioni applicabili, comprese quelle del D.M. 37/2008.
- Condizioni igienico-sanitarie: gli ambienti devono rispettare i requisiti previsti dalla normativa in materia di salubrità.
- Regolarità edilizia: la situazione dell’immobile deve essere verificata anche rispetto ai titoli edilizi e alla documentazione progettuale.
La mancata presentazione della segnalazione, quando obbligatoria, può comportare conseguenze amministrative. Inoltre, se emergono problemi concreti che rendono l’edificio inagibile, il Comune può adottare gli opportuni provvedimenti.
Ecco perché è consigliabile controllare la documentazione prima di procedere con l’acquisto, insieme agli altri aspetti economici dell’operazione, come l’importo delle rate e il piano di ammortamento del mutuo.
Si può ottenere un mutuo senza il certificato di agibilità?
Acquistare un immobile privo del certificato di agibilità può complicare la richiesta di un finanziamento. La difficoltà non dipende soltanto dalla documentazione mancante, ma anche dalla valutazione che la banca fa del rischio legato all’operazione.
L’istituto di credito, infatti, deve considerare il valore dell’immobile offerto in garanzia. Se il proprietario non riuscisse a rimborsare il finanziamento, eventuali problemi di regolarità o di utilizzabilità potrebbero rendere più difficile vendere la casa e recuperare il credito.
Questo non significa che ogni richiesta venga automaticamente respinta. Le decisioni dipendono dalle caratteristiche dell’immobile, dalle ragioni per cui manca il certificato e dalle regole adottate dalla singola banca.
In base alla situazione, l’istituto potrebbe:
- concedere un importo inferiore rispetto a quello inizialmente richiesto;
- richiedere ulteriori verifiche tecniche o documentali;
- sospendere l’istruttoria fino alla regolarizzazione della posizione;
- chiedere garanzie aggiuntive, se previste dalle proprie politiche di credito.
Prima di presentare la domanda, quindi, è opportuno chiarire con la banca se la mancanza del documento possa compromettere il finanziamento e quali interventi siano eventualmente necessari per procedere.
Il certificato di agibilità è obbligatorio per ottenere il mutuo?
Dal punto di vista normativo, bisogna distinguere gli obblighi edilizi dalle condizioni richieste per ottenere un finanziamento.
L’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 disciplina l’agibilità degli immobili, ma non stabilisce che tutte le banche debbano necessariamente negare un mutuo quando manca il relativo documento. La valutazione del finanziamento dipende anche dalle procedure interne dell’istituto e dall'esito delle verifiche sull'immobile.
È inoltre possibile vendere una casa senza certificato di agibilità, purché siano rispettate le condizioni previste dalla legge e l'acquirente sia adeguatamente informato della situazione. La mancanza del documento, tuttavia, può avere conseguenze sul piano contrattuale e non elimina eventuali problemi di regolarità edilizia.
Nella pratica, molte banche richiedono la documentazione relativa all'agibilità per completare l'istruttoria e procedere con l'erogazione. Per questo motivo, anche quando la compravendita è possibile, ottenere il mutuo può risultare più difficile.
Quando il certificato di agibilità può non essere disponibile
Non tutti gli immobili sono stati costruiti nello stesso periodo e secondo le medesime regole edilizie. Per valutare correttamente l'assenza del certificato, è quindi necessario considerare l'epoca di costruzione dell'edificio e la normativa applicabile al momento della sua realizzazione.
Immobili costruiti prima del 1967
Per le abitazioni più datate, la documentazione originaria potrebbe non essere disponibile oppure potrebbe non essere mai stata rilasciata secondo le procedure oggi conosciute.
Prima del Regio Decreto 1265/1934, infatti, non esisteva un sistema generale di autorizzazione all'abitabilità equivalente a quello successivo. Tra il 1934 e il 1967 erano previsti controlli in materia di abitabilità e condizioni igienico-sanitarie, ma la documentazione relativa agli immobili più vecchi può essere difficile da reperire.
Questo non significa, però, che tutte le case costruite prima del 1967 siano automaticamente esenti da qualsiasi obbligo. Occorre verificare la situazione specifica, la disciplina applicabile e gli eventuali interventi eseguiti nel corso degli anni.
Immobili costruiti dopo il 1967
Per gli edifici realizzati successivamente, è necessario ricostruire la storia edilizia dell'immobile e verificare quali titoli e attestazioni fossero richiesti dalla normativa vigente al momento della costruzione e delle successive modifiche.
Anche in questo caso, l'assenza del certificato non può essere valutata isolatamente: bisogna capire se il documento fosse obbligatorio, se esistano attestazioni alternative e se siano stati eseguiti lavori che richiedevano nuovi adempimenti.
In presenza di immobili datati, alcune banche possono prendere in considerazione la documentazione disponibile e le caratteristiche dell'edificio. Se, invece, sono stati effettuati interventi di ristrutturazione o modifiche significative, potrebbe essere necessario verificare ulteriori autorizzazioni e certificazioni.
Quali controlli effettua la banca sull'immobile
Prima di concedere un mutuo, la banca incarica generalmente un perito di valutare l'immobile offerto in garanzia. Il sopralluogo e l'esame della documentazione servono a determinarne il valore e a individuare eventuali criticità che potrebbero incidere sulla concessione del finanziamento.
Tra gli aspetti che possono essere esaminati rientrano:
- Conformità urbanistica e catastale: si confronta lo stato effettivo dell'immobile con i documenti disponibili, per individuare eventuali difformità.
- Documentazione relativa all'agibilità: si verifica la presenza del certificato o della Segnalazione Certificata di Agibilità, quando richiesta, consultando anche gli archivi comunali se necessario.
- Titoli edilizi: si controllano i permessi e le autorizzazioni relativi alla costruzione e agli eventuali lavori successivi.
- Documentazione degli impianti: si esaminano le dichiarazioni di conformità o gli altri documenti pertinenti, in relazione agli interventi eseguiti e agli obblighi applicabili.
L'esito della perizia è importante per la banca, ma non sostituisce tutte le verifiche legali e tecniche che possono essere necessarie prima dell'acquisto. Per questo è consigliabile far controllare la documentazione anche da un professionista incaricato dall'acquirente.
Cosa fare se manca il certificato di agibilità
Se durante le verifiche emerge che il certificato non è disponibile, la prima cosa da fare è capire perché manca. Non tutte le situazioni, infatti, sono uguali: in alcuni casi si tratta di documenti da recuperare, mentre in altri possono esserci difformità edilizie che richiedono interventi specifici.
Con l'aiuto di un tecnico abilitato, è possibile procedere in questo modo.
Verificare se la situazione può essere regolarizzata
Quando il problema riguarda documentazione incompleta o difformità che possono essere sanate, il professionista può individuare la procedura corretta e gli eventuali adempimenti necessari.
La disciplina dell'agibilità è stata interessata anche dalle modifiche introdotte dal D.L. 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024. La soluzione concreta dipende, tuttavia, dalla natura dell'irregolarità e dalle norme applicabili al caso specifico.
Una volta completati gli adempimenti necessari, la banca potrà rivalutare la pratica sulla base della documentazione aggiornata.
Affrontare eventuali abusi edilizi
La situazione è più complessa quando emergono interventi non autorizzati, come ampliamenti o modifiche che non possono essere regolarizzati.
In questi casi, occorre prima stabilire se esistano i presupposti per una sanatoria o se siano necessari altri provvedimenti. Se le irregolarità sono insanabili, possono compromettere la possibilità di ottenere l'agibilità e rendere molto difficile, se non impossibile, ottenere il finanziamento.
Per questo è importante effettuare i controlli prima di arrivare al rogito, evitando di scoprire soltanto a trattativa avanzata che l'immobile presenta problemi incompatibili con le condizioni richieste dalla banca.
Si può firmare il rogito senza il certificato di agibilità?
L'assenza del certificato di agibilità non impedisce automaticamente la vendita di un immobile né la stipula del rogito notarile. La compravendita può essere conclusa anche in queste circostanze, purché siano rispettate le condizioni previste dalla normativa e la situazione sia gestita correttamente sul piano contrattuale.
È fondamentale che l'acquirente sia informato dell'assenza del documento e delle eventuali conseguenze. Il notaio può verificare la situazione giuridica dell'immobile e aiutare le parti a individuare le dichiarazioni e le clausole più appropriate.
Occorre però distinguere la possibilità di stipulare l'atto dalla regolarità sostanziale dell'immobile. Accettare una casa senza certificato non equivale a sanare eventuali abusi edilizi e non esclude automaticamente le responsabilità del venditore.
Se emergono difformità non dichiarate o problemi che incidono sulle caratteristiche promesse, possono inoltre sorgere controversie tra le parti. A seconda delle circostanze, possono trovare applicazione le disposizioni del Codice Civile in materia di obblighi del venditore e garanzia per i vizi, tra cui gli articoli 1477 e 1490.
Prima di firmare, è quindi opportuno valutare con il notaio e con un tecnico le conseguenze dell'assenza del documento, soprattutto se l'acquisto dipende dall'ottenimento di un mutuo.
Perché conviene subordinare l'acquisto all'ottenimento del mutuo
Quando si compra una casa ricorrendo a un finanziamento, la presenza di problemi relativi all'agibilità può trasformarsi in un rischio economico. Se la banca rifiuta il mutuo dopo la firma del preliminare, l'acquirente potrebbe trovarsi in difficoltà nel rispettare gli impegni assunti.
Una possibile forma di tutela consiste nell'inserire nel preliminare una clausola sospensiva legata all'effettiva concessione del mutuo, formulata in modo chiaro e adeguato alle esigenze delle parti.
Questa precauzione può essere utile perché:
- Riduce il rischio di acquistare un immobile non finanziabile: l'efficacia dell'accordo viene subordinata alla condizione concordata.
- Consente di effettuare le verifiche necessarie: si può controllare la documentazione e valutare con il venditore come affrontare eventuali irregolarità.
- Aiuta a proteggere la caparra: se la condizione sospensiva non si verifica, le conseguenze economiche dipendono dalla clausola e dalle circostanze concrete, secondo le regole applicabili.
È importante che la clausola sia predisposta correttamente, definendo i termini per ottenere il finanziamento e gli eventuali adempimenti richiesti all'acquirente.
In questo modo, si riduce il rischio di arrivare al rogito senza aver ottenuto le risorse necessarie per pagare il prezzo concordato.
In conclusione, il certificato di agibilità può avere un ruolo decisivo nell'ottenimento del mutuo, anche se la sua assenza non comporta sempre il divieto di vendere o acquistare una casa. La soluzione dipende dall'epoca di costruzione, dalla situazione urbanistica dell'immobile, dagli eventuali lavori effettuati e dalle politiche della banca. Verificare questi aspetti prima di firmare il preliminare è il modo migliore per affrontare l'acquisto con maggiore consapevolezza e limitare il rischio di imprevisti.
