Il certificato di agibilità è il documento che attesta che un immobile rispetta i requisiti previsti dalla normativa in materia di sicurezza, igiene, salubrità, accessibilità ed efficienza energetica. La sua funzione è dimostrare che l'edificio può essere utilizzato in modo conforme alla legge, sia come abitazione sia per altre destinazioni d'uso.
Una delle domande più frequenti riguarda la sua durata. Il certificato di agibilità non ha una vera e propria scadenza: resta valido nel tempo fino a quando l'immobile non viene interessato da lavori che modificano le condizioni sulla base delle quali era stato rilasciato. In questi casi è necessario presentare una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità.
Cos'è il certificato di agibilità
L'agibilità rappresenta una certificazione fondamentale nel settore edilizio perché conferma che un edificio possiede tutti i requisiti richiesti dalla legge per poter essere utilizzato in sicurezza.
Il riferimento normativo è l'articolo 24 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), che stabilisce le condizioni necessarie affinché un immobile possa essere dichiarato agibile.
Attraverso questa certificazione viene verificato che l'edificio rispetti gli standard relativi a: sicurezza strutturale; condizioni igienico-sanitarie; salubrità degli ambienti; contenimento dei consumi energetici; conformità degli impianti.
Senza agibilità un immobile potrebbe non essere legittimamente utilizzabile come abitazione, ufficio o locale destinato ad attività commerciali.
Differenza tra certificato di agibilità e certificato di abitabilità
In passato la normativa distingueva due documenti differenti: il certificato di abitabilità, destinato agli immobili residenziali; il certificato di agibilità, previsto per edifici con destinazioni diverse dall'abitazione. Questa distinzione è stata eliminata dal D.Lgs. 222/2016, che ha introdotto la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), unificando le due certificazioni in un unico procedimento. Oggi il proprietario o il titolare dell'intervento edilizio presenta la segnalazione al Comune entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori, allegando tutta la documentazione tecnica prevista.
Il certificato di agibilità ha una scadenza?
No. Il certificato di agibilità non prevede una durata prestabilita e rimane valido finché le caratteristiche dell'immobile non vengono modificate. Ciò significa che non è necessario procedere con rinnovi periodici. L'aggiornamento diventa obbligatorio soltanto quando vengono realizzati interventi edilizi che incidono sulle condizioni originariamente certificate. In particolare, la validità viene meno quando cambiano aspetti relativi a: sicurezza dell'edificio; condizioni igienico-sanitarie; salubrità degli ambienti; prestazioni energetiche.
Quando è necessario richiedere una nuova agibilità
Esistono diversi casi nei quali occorre presentare una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità.
Tra i principali rientrano: costruzione di nuovi edifici; demolizione e ricostruzione; sopraelevazioni; modifiche strutturali rilevanti; cambio di destinazione d'uso; interventi che incidono sulla sicurezza, sull'igiene, sulla salubrità o sull'efficienza energetica dell'immobile. Ogni volta che i lavori alterano le caratteristiche certificate in precedenza, è necessario aggiornare la documentazione.
Quando bisogna aggiornare l'agibilità
L'aggiornamento dell'agibilità è richiesto anche quando gli interventi riguardano edifici già esistenti e producono effetti sulle caratteristiche funzionali o sugli impianti.
La richiesta può interessare: l'intero edificio, se i lavori coinvolgono tutto il fabbricato; una singola porzione funzionalmente autonoma; una specifica unità immobiliare all'interno di un condominio, purché siano stati completati e collaudati gli elementi strutturali e gli impianti interessati. In ogni situazione devono essere rispettati i requisiti tecnici previsti dalla normativa edilizia vigente.
Quando non è obbligatorio il certificato di agibilità
Non tutti gli immobili sono necessariamente dotati di certificato di agibilità.
Tra le principali eccezioni rientrano: edifici costruiti prima del 1934, periodo antecedente all'introduzione dell'obbligo; immobili realizzati prima del 1967, per i quali la disciplina urbanistica era differente rispetto a quella attuale. In caso di vendita di immobili particolarmente datati, è comunque consigliabile poter dimostrare l'epoca di costruzione attraverso la documentazione disponibile. Se il certificato originale non è più reperibile, è possibile richiederne copia consultando l'archivio comunale competente.
Chi rilascia oggi il certificato di agibilità
Con l'entrata in vigore del Decreto SCIA 2 (D.Lgs. 222/2016), il Comune non rilascia più direttamente il certificato. L'agibilità viene attestata mediante la Segnalazione Certificata di Agibilità, predisposta dal proprietario o dal soggetto titolare dell'intervento edilizio con il supporto del direttore dei lavori e di un tecnico abilitato. Il professionista assevera che l'immobile possiede tutti i requisiti richiesti dalla normativa, allegando le certificazioni e la documentazione tecnica necessaria alla pratica.
Il certificato di agibilità scade?
No. Rimane valido a tempo indeterminato, salvo modifiche dell'immobile che rendano necessaria una nuova segnalazione.
È obbligatorio per vendere una casa?
La sua presenza può incidere sulla compravendita e rappresenta un elemento importante per garantire la regolarità dell'immobile, anche se la vendita può essere possibile in determinate circostanze previste dalla legge.
Dopo una ristrutturazione serve una nuova agibilità?
Dipende dalla tipologia dei lavori. Se gli interventi modificano sicurezza, salubrità, impianti, struttura o prestazioni energetiche, è necessario aggiornare l'agibilità mediante una nuova SCA.
Conclusioni
Il certificato di agibilità è uno dei principali documenti che attestano la regolarità di un immobile. Non ha una scadenza prefissata, ma mantiene la propria efficacia finché non intervengono lavori che modificano le caratteristiche dell'edificio. In presenza di nuove costruzioni, importanti ristrutturazioni o cambi di destinazione d'uso, è invece obbligatorio presentare una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità per dimostrare il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa.
