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04/03/2022 - Per un solo voto di differenza, la Commissione Finanze della Camera ha approvato ieri la riforma del catasto, così come delineata dall’articolo 6 della delega fiscale.
 
La riforma o, meglio, i nuovi princìpi e criteri direttivi per la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e la revisione del catasto dei fabbricati, è stata nei giorni scorsi al centro di un aspro scontro tra il centrodestra e il Governo Draghi, al punto da mettere in crisi il Governo stesso.


Sebbene la norma specifichi chiaramente che la nuova mappatura e la revisione non costituirà la base per modifiche alla base imponibile dei tributi, la Lega temeva che questo vincolo non avrebbe retto e che inevitabilmente si sarebbero prima o poi ritoccate al rialzo le tasse sulla casa. Foza Italia ha presentato un emendamento finalizzato ad escludere la mappatura e la revisione e a procedere soltanto all’emersione degli immobili fantasma.
 
Ma il Governo è stato irremovibile: qualsiasi variazione alla norma sul catasto avrebbe fatto saltare tutto. Anche perché, non va dimenticato, la riforma del catasto è obbligatoria per ottenere i fondi del PNRR. La votazione ha quindi salvato la norma così come formulata dal Governo.
 

Riforma del catasto, in cosa consiste

L’Ufficio Studi della Camera spiega che l’articolo 6 del disegno di legge delega il Governo a modificare il sistema di rilevazione catastale degli immobili, introducendo nuovi strumenti con i quali i Comuni e l’Agenzia delle Entrate possano più facilmente individuare e ‘classare’ correttamente gli immobili.
 
Le informazioni presenti nel catasto dei fabbricati dovranno essere integrate attribuendo all’unità immobiliare un valore patrimoniale e una rendita attualizzata rilevati in base ai valori di mercato, anche attraverso meccanismi di adeguamento periodico. 
 
Per le unità immobiliari di interesse storico o artistico saranno previste adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario, considerati i più gravosi oneri di manutenzione e conservazione.
 
Il disegno di legge chiarisce che le nuove informazioni non dovranno essere utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi derivanti dalle risultanze catastali né, comunque, per finalità fiscali.

Riforma del catasto rinviata da molti anni

Quella del catasto è una riforma urgente ma rinviata da molti anni per mancanza di accordo politico.
 
Infatti - fa notare l’Ufficio Studi di Montecitorio -, l’attuale sistema estimativo catastale è fondato su una disciplina sostanzialmente risalente al 1939. L’inventario dei beni immobili presenti nel territorio nazionale è stato realizzato attraverso la costituzione di due successivi distinti sub-sistemi: il primo - denominato Catasto Terreni - comprendente l’elenco di tutti i terreni di natura agricola ovvero comunque inedificati, il secondo - denominato Catasto Edilizio Urbano - costituito dalle costruzioni di natura civile, industriale e commerciale.
 
Il Catasto Edilizio Urbano è entrato in conservazione, con regole unitarie in tutto il territorio dello Stato, dal 1° gennaio 1962. Il Catasto dei Fabbricati, istituito nel 1993, è l’evoluzione del Catasto Edilizio Urbano e si occupa di tutte le costruzioni, sia urbane che rurali.
 
Il sistema estimativo del catasto edilizio urbano prevede, per le unità immobiliari censite nelle categorie dei gruppi A, B e C, l’individuazione di una o più classi di redditività (operazione definita di classificazione) e la determinazione delle tariffe d’estimo da associare a ogni categoria e classe presente. 
 
La metodologia di determinazione della rendita catastale di ogni unità censita si completa attraverso l’attribuzione del “classamento”, che consiste nell’associare a ogni unità la categoria e la classe più pertinenti tra quelle presenti nel prospetto di qualificazione e classificazione del comune in cui è ubicata, tenuto conto dei caratteri posizionali e tipologico-edilizi dell’immobile, nel determinarne la consistenza (in vani, metri quadri o metri cubi in relazione alla categoria di censimento) e, successivamente, nel moltiplicare la tariffa d’estimo accertata per la consistenza dell’unità immobiliare urbana.
 
Nel 2005 è stata data la possibilità ai Comuni di chiedere all’Amministrazione catastale la revisione parziale del classamento degli immobili. Ma di recente, nel 2021, l’Ufficio parlamentare di bilancio ha rilevato che: “l’eccessiva ampiezza delle zone censuarie, che non riflette correttamente l’attuale eterogeneità del patrimonio immobiliare, e l’obsolescenza della definizione delle categorie catastali sono proprio i principali fattori che condizionano la rappresentatività dell’attuale sistema di rendite rispetto ai valori patrimoniali reali”.
 
Nel 2014 si è tentato di introdurre funzioni statistiche che considerassero il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni, e che avrebbero inevitabilmente prodotto nuovi valori. Contestualmente, per evitare un aggravio del carico fiscale, si proponeva di modifica le aliquote impositive, le eventuali deduzioni, detrazioni o franchigie.
 
La riforma in discussione oggi è meno incisiva di quella tentata nel 2014 perché vieta di utilizzare i nuovi dati per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali e, comunque, per finalità fiscali.
 
In ogni caso, la riforma impatterà sullo stock immobiliare italiano, composto da quasi 76,5 milioni di immobili o loro porzioni, di cui quasi 66 milioni censiti nelle categorie catastali ordinarie e speciali, con attribuzione di rendita. A questi si aggiungono le oltre 1,2 milioni di unità immobiliari urbane non censite in catasto emerse attraverso le attività di fotoidentificazione.
 
In termini di rendita catastale, la quota maggiore è rappresentata dagli immobili del gruppo A e C, che corrispondono a quasi i 2/3 del totale. Le unità del gruppo D rappresentano, di contro, una rilevante quota di rendita del patrimonio immobiliare italiano, oltre il 28%, a fronte di una quota di solo il 2,5% in termini di numero di unità.



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