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Trulli con Piscina in Puglia a Ostuni

WhatsApp Image 2020 09 05 at 09.03.38 1L’ottimismo c’è. E anche se la Puglia è ancora in zona Gialla e questa sarà per l’Italia la seconda Estate che gli italiani scelgono di passare le loro vacanze nei trulli con Piscina per il prossimo futuro. Alla pandemia ormai ci si è abituati, e se l’anno scorso era un’amara sorpresa che ha portato all’immobilismo, ora ci si può organizzare. L’Estate  è tornata a bussare, e le prenotazioni per le vacanze in Valle d’Itria. E non solo: c’è chi neanche affitta più, e ha preferito comprare.

La zona che affaccia sull’Adriatico, con campagne piene di trulli, casali e masserie, è da sempre meta di un turismo elitario, spesso straniero. E quest’anno le premesse ci sono tutte, per un’estate florida: “Negli ultimi mesi abbiamo avuto un picco di richieste di trulli con con piscina nella nostra zona.

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Il costo del rogito per l’acquisto della casa, tutti gli elementi da considerare

rogitoCosto del rogito per la prima e per la seconda casa

Quali sono le voci di spesa da considerare quando si compra casa?

“Oltre ai costi di compravendita, bisogna considerare i costi di un’eventuale ristrutturazione o di eventuali interventi di ammodernamento dell’immobile e i costi di mediazione. Se poi il cittadino ritiene di dover richiedere un mutuo alla banca, ci saranno ovviamente i costi del mutuo.

A tal proposito, quando si chiede un mutuo alla banca, suggerisco sempre di considerare, oltre al tasso di interesse, gli ulteriori costi, che magari vengono espressi successivamente nel corso della predisposizione della pratica. Si tratta, in particolare, dell’assicurazione, dei costi di istruttoria e di perizia.

Bisogna poi valutare se si tratta di un mutuo per l’acquisto della prima o della seconda casa, perché l’imposta sostitutiva in sede di mutuo è lo 0,25% sull’importo del prestito nel caso di mutuo per l’acquisto della prima casa ed è il 2% nel caso di mutuo contratto per l’acquisto della seconda casa.

A questi costi bisogna aggiungere infine le imposte ipotecarie e catastali nella misura di euro 50,00 ciascuna (per un totale di euro 100,00) nel caso di vendita tra privati e di euro 200,00 ciascuna (per un totale di euro 600,00 comprensivo anche dell’imposta di registro in misura fissa) nel caso di vendita da società”.

Tra imposte e tasse, qual è il costo del rogito per la prima abitazione nel caso di acquisto da un privato e da un costruttore? E per la seconda abitazione?

“E’ necessario per l’appunto distinguere se la compravendita avviene tra privati o da una società. Nel momento in cui compriamo da una impresa l’imposta che si paga è l’Iva, la quale è al 4% nel caso di prima casa e al 10% nel caso di seconda casa. L’Iva si paga sul prezzo indicato nell’atto.

Diversamente, nel caso di compravendita tra privati, si paga l’imposta di registro sul valore catastale. In caso quindi di compravendita tra privati di abitazione e relative pertinenze, l’imposta di registro è l’imposta da applicare sul valore catastale dell’immobile”.

Calcolo del valore catastale di un immobile

Come si calcola il valore catastale di un immobile?

“Innanzitutto, bisogna ricordare che l’aliquota dell’imposta di registro è pari al 2% nel caso di acquisto della prima casa e pari al 9% nel caso di acquisto di una seconda abitazione. In atto si applica la cosiddetta clausola prezzo-valore, il che vuol dire che nel caso di compravendita tra privati si indica il prezzo, ma le imposte si percepiscono sul valore catastale, nelle aliquote anticipate prima: 2% nel caso di prima casa e 9% nel caso di seconda casa.

Per calcolare il valore catastale di un immobile bisogna semplicemente fare una piccola moltiplicazione: individuare la rendita catastale dell’abitazione e moltiplicare tale rendita per un coefficiente che cambia a seconda che si tratti di prima o di seconda casa. Qualora si tratti di prima casa, la rendita catastale si moltiplica per 115,50; qualora si tratti di seconda casa, la rendita catastale si moltiplica per 126.

Da questa moltiplicazione – quindi rendita catastale x 115,50 nel caso di prima abitazione o rendita catastale x 126 nel caso di seconda abitazione – deriva un risultato al quale facilmente si applica l’aliquota prevista per la prima o per la seconda casa dell’imposta di registro e si possono calcolare le imposte da versare”.

Qual è invece il costo del rogito per una casa di lusso?

“E’ innanzitutto necessario capire a cosa ci riferiamo quando parliamo di una casa di lusso. Le case di lusso sono sostanzialmente le ville padronali, i palazzi e i castelli. Si tratta dunque di una categoria residuale rispetto agli atti che si fanno tutti i giorni. Per individuare se una casa è di lusso dobbiamo fare riferimento alle categorie catastali.

Le categorie catastali che individuano se una casa è di lusso sono A1, A8 o A9 e non godono delle agevolazioni fiscali previste per la prima abitazione. Il legislatore nelle sue intenzioni ha inteso agevolare chi compra la prima casa di abitazione, quindi la maggior parte delle famiglie ordinarie”.

Costo rogito notarile

Infine, nel costo del rogito rientrano anche le spese del notaio. Di che cifre si parla?

“Le tariffe sono state abrogate per i notai, così come per tutti i professionisti. Il costo varia in relazione alla complessità della pratica, alle valutazioni che il notaio deve fare, ai controlli che deve effettuare.

L’onorario del notaio, dunque, varia in relazione all’esigenza, alla pratica, ai controlli, alle necessità che vengono espresse e alla complessità. Include il contatto con il cliente, il recepimento delle istanze, tutti gli accertamenti e le visure da effettuare per verificare che l’immobile sia in ordine sotto il profilo ipotecario e catastale, oltre naturalmente alla stipula dell’atto notarile vero e proprio e alle formalità conseguenti. L’onorario si può quindi valutare quando si visiona la documentazione e si comprende il lavoro che deve essere svolto.

E’ necessario infine ricordare che al notaio vengono versate le imposte di cui abbiamo parlato in precedenza, che il professionista a sua volta corrisponde nei termini di legge all’Agenzia delle Entrate, per cui l’ammontare complessivo delle parcelle può apparire più elevato rispetto a quello che è il puro compenso per la prestazione notarile”.

Il fisco inglese a caccia di redditi immobiliari in Italia

Il fisco inglese ha messo nel mirino gli italiani con case in Gran Bretagna. È partita la caccia a chi risiede nel Regno Unito, ha un immobile in Italia, ma non lo ha mai dichiarato in Inghilterra. Anche se ha pagato le tasse in Italia, per i britannici fuori dall'Europa è un “evasore”.

Nella casella delle lettere dei concittadini che vivono in Gran Bretagna sta arrivando una pioggia di lettere da HMRC, sigla che sta Her Majesty Revenue & Custom, l'Agenzia delle Entrate inglese, come quella datata 25 febbraio e arrivata a Paola (il nome è stato modificato per la privacy). Il tono è molto secco e categorico: «Abbiamo informazioni che dimostrano come lei abbia percepito redditi o guadagni all'estero, sui quali deva pagare le tasse in Gran Bretagna». Paola vive e lavora in Inghilterra, ha tre immobili in Italia, mai dichiarati Oltremanica. La casistica è enorme: nel Regno Unito vivono 700mila italiani “ufficiali”, quelli registrati dal Consolato Generale nell'elenco Aire, ma il numero effettivo è più alto. E tantissimi di loro, anche il ragazzotto giovane che fa il barista da Caffè Nero o Costa Coffee, hanno una casa in Italia, spesso ereditata o regalata dai genitori: Italia è il paese con il più alto tasso di case di proprietà al mondo. E quando si sono trasferiti in Inghilterra, tutti hanno affittato i loro immobili. Su quell'affitto hanno magari pagato anche le tasse in Italia, ma non basta. E ora il fisco inglese sta andando a stanare uno a uno tutti i proprietari di immobili.

Non è un accanimento contro l'ltalia. Ma uno degli effetti collaterali della normativa CRS (Common Reporting Standard), introdotto dall'Ocse (organismo internazionale che riunisce tutti i paesi sviluppati): l'obbligo di comunicare al fisco di ogni paese i dati bancari dei residenti esteri. Basta che un paese incroci i dati per vedere se qualche cittadino ha redditi “nascosti” da qualche parte nel mondo. Per il fisco di Sua Maestà non è sufficiente aver pagato le tasse sui redditi da immobili in Italia, bisogna anche averle inserire nel Tax Return, la dichiarazione dei redditi. Gli inglesi, che sono metodici nella gestione dello Stato, sono andati in ordine alfabetico con l'applicazione della normativa CRS: sono partiti dalla lettera di A di Albania e ora sono arrivati al I. E dopo aver mandato lettere ai cittadini di India e Irlanda che vivono in UK è la volta dell'Italia: il controllo fiscale di routine, però, è diventato un “caso” perché gli italiani sono la terza nazionalità in Uk dopo polacchi e rumeni; Londra è la quarta città italiana per abitanti.

Le lettere hanno gettato nel panico migliaia di concittadini. È il caso opposto a quello della stangata IMU nel Regno Unito: con la Brexit, i residenti italiani che hanno un immobile in UK hanno subìto un'impennata della tassa italiana sulla casa. Nel caso di HMRC, invece, la tegola cade sugli italiani residenti in UK per le case che possiedono in Italia.

Rischio penale

Dritto e rovescio della medaglia immobiliare: in ogni caso, è super lavoro per i fiscalisti e commercialisti italiani a Londra: «Stiamo ricevendo decine di richieste di aiuto - esordisce Guido Ravaglia dello Studio Statura - Prima era anti-economico per qualsiasi paese andare alla ricerca di questi redditi, un'attività troppo faticosa per importi spesso modesti». Ora sono le banche che inviano in automatico i dati ai paesi. Per il fisco di Sua Maestà è facile e conveniente. «Molti connazionali non hanno mai dichiarato i redditi da immobili italiani nel Regno Unito», prosegue Ravaglia. In molti casi c'è buona fede, in altri c'è superficialità da parte di chi ha consigliato gli italiani in UK: il principio generale è che case e appartamenti si tassano sempre nel paese dove sono, perché appunto immobili. E la presunzione del divieto di doppia imposizione, ossia che non si possono pagare due volte le tasse, ha indotto molti italiani residenti in Gran Bretagna in errore, a pensare che non fosse necessario dichiarare quei redditi già tassati. Errore che ora rischia di costare caro: oltre all'ammanco (per il fisco inglese quei redditi italiani sono imposte evase), c'è anche una sanzione che spesso è il 100% della tassa non versata. Se il fisco inglese sospetta che ci sia stata una frode, e non un banale errore, parte un processo penale: «Le tempistiche e i costi di un'indagine penale sono molto rilevanti, perciò ciascun contribuente dovrebbe verificare eventuali redditi non dichiarati e affidarsi a un professionista per valutare più nel dettaglio la propria posizione ed eventuali criticità» consiglia Alessandro Belluzzo, fondatore della Belluzzo International a Londra. Che ammonisce: «Non sottovalutare la lettera ricevuta». Sembra un avviso bonario, ma non lo è.

Beffa e Danno

La lettera non porta solo la cattiva notizia della possibile multa. In Inghilterra c'è una No Tax area fino a 12.500 sterline: i redditi fino a quella somma non pagano alcuna tassa. Ma è una somma che spesso coincide con lo stipendio annuale di un cameriere, specie in provincia. Ora il cameriere italiano che prima non pagava tasse in UK, dovendo anche “importare” il reddito italiano, supera la soglia e diventa un taxpayer. E anche se ha già versato le tasse in Italia sui suoi immobili, scattano aliquote diverse e rischia di dover pagare ulteriori tasse anche in Regno Unito. Dopo il danno, anche la beffa.



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