Articoli sui fitti (sole 24 ore)

Affitto non sempre «legato» all'abitabilità 

di Luana Tagliolini 27 giugno 2011

Che il locatore abbia l'obbligo di ottenere il certificato di abitabilità per dare in affitto una unità immobiliare a uso commerciale è pacifico, ma non è detto che la mancanza del documento ostacoli la costituzione del rapporto di locazione se il conduttore ne era a conoscenza o se lo stesso abbia utilizzato il bene secondo la destinazione d'uso convenuta.

La Cassazione (sentenza 12286/2011) si è nuovamente pronunciata in materia ribadendo che, in linea di principio, se mancano (e non siano ottenibili) le autorizzazioni o le concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell'immobile sotto il profilo edilizio (in particolare l'abitabilità) e la sua idoneità all'esercizio di attività commerciale, ciò costituisce un grave inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1578 del Codice civile, a meno che il conduttore fosse a conoscenza della situazione dell'immobile e non l'avesse consapevolmente accettata.

Le eccezioni da parte del conduttore possono riguardare, pertanto, vizi che diminuiscono, in modo apprezzabile, l'idoneità del bene all'uso pattuito, salvo che si tratti di vizi a lui noti o facilmente conoscibili (articolo 1578 del Codice civile). E, invero, il mancato rilascio di tali concessioni relative alla destinazione d'uso di un bene non è di ostacolo di per sé alla valida costituzione del rapporto di locazione purché vi sia stata da parte del conduttore concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta.

Altrimenti, il proprietario è responsabile della mancata regolarizzazione urbanistica qualora la destinazione particolare dell'immobile costituisca il contenuto «dell'obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto». Così si leggeva nella sentenza 14772/2009, nella quale la stessa Cassazione aveva rigettato il ricorso di un conduttore. Quest'ultimo aveva stipulato un contratto di locazione per uso laboratorio odontotecnico, mentre in realtà il bene aveva come destinazione d'uso quella di "magazzino", deducendo poi di non aver potuto utilizzare l'immobile perché, in caso contrario, sarebbe andato incontro a sanzioni amministrative previste dal regolamento comunale di igiene che prevedeva, per lo svolgimento dell'attività artigiana, un'apposita autorizzazione comunale subordinata alla verifica dell'idoneità dei locali. Il proprietario, al contrario, aveva evidenziato che il conduttore non solo era a conoscenza dei problemi inerenti la regolarizzazione sotto il profilo urbanistico sin dalla sottoscrizione del contratto, ma, soprattutto, che egli aveva utilizzato il bene senza dedurre né provare che alcuna lesione era avvenuta al pacifico godimento del bene, per cui il ricorso venne rigettato.

In assenza di tale violazione, ma anche di tali concessioni/autorizzazioni, i giudici di legittimità ritengono irrilevante la circostanza secondo cui il conduttore abbia, in seguito, proposto la domanda di concessione in sanatoria perché – secondo la sentenza 12286/2011 – «la domanda di risoluzione del contratto può essere proposta soltanto dopo che il provvedimento autorizzatorio sia stato definitivamente negato unicamente quando il conduttore sia a conoscenza della situazione dell'immobile alla data della conclusione del contratto o ne abbia accettato il rischio, non dichiarando l'uso al quale intende destinare i locali o manifestando di voler accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova»
Qualora il certificato non sia ottenibile, infatti, si ha una situazione grave di inadempimento del locatore a fronte della quale il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno (Cassazione, sentenza 8409/2006).

Entrate in vigore le super-sanzioni introdotte con la cedolare secca

Il sole 24 ore di Cristiano Dell'Oste e Gianni Trovati

 5 giugno 2011

Il termine concesso agli ultimi "pentiti" é scaduto lunedì 6 giugno. Da martedì 7 giugno, infatti, contro i proprietari che affittano case in nero sono operative le super-sanzioni introdotte insieme alla cedolare secca dal decreto municipale

In pratica, chi viene pizzicato a percepire un affitto non dichiarato dovrà riconoscere all'inquilino un canone a prezzo di saldo, inferiore fino al 90% rispetto ai valori di mercato. Il tutto per quattro anni a partire dalla registrazione del nuovo contratto, rinnovabili di altri quattro.

La regola non lascia scampo, perché il nuovo canone sarà pari al triplo della rendita catastale – indicatore dal carattere archeologico – e terrà così gli introiti del proprietario lontanissimi dai livelli di mercato, traducendosi in una perdita di svariate migliaia di euro sulla distanza dei quattro (o degli otto) anni. Nelle intenzioni del Governo la stangata dovrebbe far cambiare abitudine ai tanti italiani – almeno 500mila, secondo le stime più prudenti – che ogni anno nascondono i propri redditi da locazione all'Erario.

Ecco alcuni esempi che possono aiutare a disegnare bene i termini del problema: chi dà in locazione un bilocale a Roma, in una zona semi-centrale, come per esempio nei dintorni di corso Trieste, chiede al proprio inquilino 1.200 euro al mese. Se non li denuncia tutti con puntualità e viene scoperto, il canone sprofonderà a 165 euro al mese, con un taglio d'ufficio che sfiora i 50mila euro nel corso della durata del contratto. Conseguenze simili si incontrano a Milano, mentre la differenza fra i canoni di mercato e quelli che sarebbero imposti dal Fisco si attenua un po' nelle altre città, pur rimanendo sempre salata per l'eventuale "colpevole".

Nella pratica, il peso reale di questa sanzione dipende dall'incrocio di due fattori: il tasso di aggiornamento delle tariffe d'estimo, su cui si calcola la rendita catastale, e i livelli di mercato. Questo spiega, per esempio, il fatto che la sanzione dell'affitto calmierato, se confrontata con quella delle altre metropoli, sia un po' più leggera a Torino, dove i valori catastali sono più elevati della media e il mercato chiede cifre decisamente più contenute rispetto a Milano o a Roma. Molto dipende anche dalle caratteristiche del singolo immobile: se l'edificio è di recente costruzione, o se il proprietario ha fatto rilevanti lavori di ristrutturazione e ha aggiornato la rendita, la differenza rispetto ai valori correnti sarà più contenuta. Una sanzione così congegnata dovrebbe avere un doppio effetto: oltre al deterrente per i proprietari, infatti, c'è l'incentivo alla denuncia da parte degli inquilini, che additando l'evasore all'Erario riuscirebbero a ottenere un mega-sconto almeno quadriennale sull'affitto da pagare. È il "contrasto d'interessi", da anni evocato come arma finale contro il nero immobiliare e oggi arrivato al debutto ufficiale. Nemmeno ora, però, le cose appaiono così semplici: a parte le iniziali incertezze degli uffici (raccontate nelle storie qui sotto), che potrebbero benevolmente essere spiegate con la novità del meccanismo, tutto dipenderà dalle carte che avrà in mano l'inquilino.

Chi riscuote un canone completamente ignoto al Fisco, spesso ha l'accortezza di non intestare all'affittuario nessuna utenza, proprio per non lasciare tracce, e di farsi pagare solo in contanti. E naturalmente pochissimi padroni di casa sono così ingenui (o sprovveduti) da firmare e consegnare all'inquilino le ricevute di pagamento o addirittura la copia cartacea del contratto non registrato. Per superare questa impasse, la circolare 26/e dice chiaramente che l'inquilino può registrare di propria iniziativa il contratto d'affitto – e quindi far scattare il canone scontato – anche «in assenza di un apposito contratto scritto». E questo anche se si tratta di evidenziare l'esistenza di un canone reale più elevato di quello dichiarato al Fisco. In entrambe queste ipotesi, però, l'inquilino deve presentare all'ufficio una denuncia in doppio originale e il «modello 69» compilato. Il che vuol dire possedere i dati catastali dell'immobile affittato e i dati anagrafici del proprietario. Altrimenti, se mancano gli elementi per compilare il modello, l'unica via appare quella di una segnalazione alle Entrate, che poi faranno le proprie indagini ed eventualmente emetteranno un avviso di accertamento, registrando d'ufficio il contratto super-scontato. Ma in questo caso, è ovvio, i tempi si allungano.Inoltre, bisogna considerare le possibili difese del proprietario: 50mila euro di mancati guadagni valgon bene una causa, e un bravo avvocato – magari – potrebbe tentare di contestare la natura del rapporto sotto il profilo civilistico e dire, ad esempio, che l'inquilino non era un vero inquilino, ma solamente un ospite.